img src="http://cookie.gazeta.pl/noScriptCookie.servlet?t=[timestamp ]" style="… "/>

Zasady zarządu nieruchomością wspólną.

 

Obowiązujące przepisy traktują  zasady zarządu nieruchomością wspólną w sposób, co do zasady, swobodny. Współwłaściciele mogą bowiem  w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego w sposób dowolny określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w tym w szczególności mogą powierzyć ten zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Ustalenie zasad zarządu nieruchomością wspólną w dużej mierze zależy od ilości współwłaścicieli. W przypadku nieruchomości obejmującej nie więcej niż 7 lokali wyodrębnionych, lub w przypadku braku wyodrębnionych lokali mamy do czynienia, z tak zwaną małą wspólnotą. Zastosowanie wobec takich nieruchomości mają  przede wszystkim umowne zasady zarządu nieruchomości określone przez współwłaścicieli. Pamiętać jednak należy, iż brak jest przymusu ustalania zasad zarządu.

Jeżeli współwłaściciele nie określili przy wyodrębnianiu poszczególnych lokali zasad zarządu, bądź nie uregulowali tego stosową umową, zastosowanie mają wprost przepisy Kodeksu cywilnego (w szczególności art. 199-209 k.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego.

Przepisy te określają, iż do dokonania czynności zwykłego zarządu wymagana jest jedynie zgoda większości współwłaścicieli. Natomiast na dokonanie czynności przekraczającej swym zakresem zwykły zarząd nieruchomością wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ponadto, zgodę współwłaścicieli może zastąpić stosowne orzeczenie sądu, a każdy ze współwłaścicieli może również wystąpić  o sądowne wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

W budynkach, gdzie liczba lokali jest większa lub równa 8, możemy mówić o dużej wspólnocie. Tu również podstawą jest umowa. Lecz w przypadku braku unormowań wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o własności lokali. Warto pamiętać, iż deweloperzy, często ustalają sposób zarządzania  w pierwszych aktach notarialnych przenoszących własność lokali, w sposób najbardziej dla siebie korzystny, a stan ten będzie obowiązywał dopóki właściciele lokali nie zechcą tego zmienić.

Wskazać należy, iż mimo, że każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w decydowaniu o nieruchomości wspólnej, to w dużych wspólnotach rządzących się zasadami określonymi w ustawie o własności lokali, zazwyczaj powoływany jest zarząd. Są to osoby spośród właścicieli albo spoza ich grona. Niektóre wspólnoty decydują się nawet na wynajęcie profesjonalnego zarządcy odpowiedzialnego za dbanie o interesy wspólnoty (oczywiście za stosownym wynagrodzeniem).

W sytuacji, gdy mamy do czynienia z nieruchomościami należącymi do spółdzielni mieszkaniowych, w których dochodzi do sprzedaży nowo wyodrębnionych  lokali, w przypadku braku unormowań umownych, ustawodawca przewidział obligatoryjne przyjęcie modelu zarządu z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

 

Maciej Stępień, PrawoDlaKazdego.pl