img src="http://cookie.gazeta.pl/noScriptCookie.servlet?t=[timestamp ]" style="… "/>

Spłaciłeś kredyt hipoteczny lub inną wierzytelność zabezpieczoną wpisem w księdze wieczystej? Pamiętaj o dokonaniu wykreślenia wpisu.

 

Na wstępie przypomnieć należy, że hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, która zabezpiecza wierzytelność powstałą z określonego stosunku prawnego. Ustanowienie hipoteki umożliwia wierzycielowi zaspokojenie się w pierwszej kolejności z nieruchomości, bez względu na to komu przysługuje prawo własności.

Hipoteka wpisywana jest do działu czwartego księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, na której zostało zabezpieczone roszczenie wierzyciela. Samo porozumienie dłużnika i wierzyciela co do ustanowienia hipoteki, nie jest wystarczające dla jej powstania, w tym celu niezbędne jest dokonanie wpisu. Jeżeli hipoteka nie zostanie wpisana do księgi wieczystej, przyjmuje się, że nie istnieje. Co istotne - analogicznie samo spłacenie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie spowoduje automatycznego wykreślenia takiego wpisu. Aby w dziale czwartym księgi wieczystej nie figurował już  wpis o ustanowionej hipotece należy złożyć wniosek o jej wykreślenie.

Zgodnie z art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej  hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki (najczęściej następuje to poprzez zapłatę). Samo zaś wykreślenie hipoteki jest dokonywane w ściśle formalnym postępowaniu wieczystoksięgowym. Sąd rozpatruje sprawę w oparciu o treść i formę wniosku, dołączone do wniosku dokumenty, a  także treść księgi wieczystej.

Art. 100 u.k.w.h. stanowi, że w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Niemniej jednak wierzyciel nie jest zobowiązany do wystąpienia z wnioskiem o wykreślenie hipoteki. Co więcej, może nawet nie wyrażać zgody na takie wykreślenie (w praktyce zwykle jest jednak jego zgoda). Musi jedynie wydać dokument mogący stanowić podstawę do wykreślenia hipoteki (tzw. kwit mazalny). Jeżeli wierzyciel odmówi wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki, właściciel nieruchomości może domagać się wykreślenia hipoteki w drodze powództwa, na podstawie art. 10 u.k.w.h., czyli o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Trzeba pamiętać, że oświadczenie wierzyciela powinno być wyrażone przynajmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Konieczność zachowania tej formy wynika z art. 31 ust. 1 u.k.w.h. Oznacza to, że zwykłe pisemne oświadczenie wierzyciela nie umożliwi wykreślenia hipoteki z księgi i konieczna będzie wizyta u notariusza. Wyjątkiem od tej zasady są przepisy prawa bankowego, które nadają dokumentom bankowym rangę dokumentów urzędowych, a zatem stanowią samoistną podstawę do wykreślenia hipoteki.

Po uzyskaniu tego tzw. kwitu mazalnego, należy wnieść specjalny wniosek o wykreślenie do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego. Czynności tej dokonuje się na specjalnym formularzu dostępnym w sądzie i na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. W istocie bowiem wykreślenie w świetle prawa jest również wpisem. Do wniosku należy dołączyć pozyskane oświadczenie od wierzyciela. Należy też wnieść opłatę w kwocie 100 zł tj. połowy opłaty należnej od wniosku o wpis w księdze wieczystej (art. 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Chociaż, jak już wspomniano, zaspokojenie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki, ta pomimo iż wygasła, w dalszym ciągu jest wpisana w księdze wieczystej. Na podstawie art. 3 ust. 1 u.k.w.h. domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Wprawdzie jak każde domniemanie, także i to może zostać obalone, jednakże w interesie porządku prawnego leży, aby domniemania wynikające z wpisów były w możliwie szerokim zakresie zgodne ze stanem prawnym. Ponadto wpisana hipoteka może odstraszać potencjalnych nabywców naszej nieruchomości oraz utrudnić zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Warto zatem zadbać o uzyskanie odpowiednich dokumentów od wierzyciela bezpośrednio w chwili zaspokojenia wierzytelności objętej wpisem, po upływie czasu może rodzić to spore trudności. Natomiast złożenie nieprawidłowych dokumentów w sądzie wieczystoksięgowym skutkuje oddaleniem wniosku o wpis i utratą wniesionej opłaty sądowej.

Piotr Bryndal