img src="http://cookie.gazeta.pl/noScriptCookie.servlet?t=[timestamp ]" style="… "/>

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym, bardzo zbliżonym do własności. Własność to najszersze i najbardziej podstawowe prawo rzeczowe umożliwiające właścicielowi korzystanie, pobieranie pożytków z rzeczy i rozporządzanie rzeczą z wyłączeniem innych osób. Obecnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu określane bywa jako „prawo na wymarciu”, ponieważ od 31 lipca 2007 roku nie ma już możliwości jego ustanowienia, a prawa powstałe przed tą datą sukcesywnie przekształcane są w odrębną własność lokali.

Na treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu składają się dwa podstawowe uprawnienia: prawo do korzystania z lokalu i prawo rozporządzania nim. Jednak tak jak własność nie jest prawem absolutnym, tak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu doznaje pewnych ograniczeń. Korzystanie z lokalu musi być zgodne z jego przeznaczeniem, tj. konieczne jest, aby użytek sprowadzał się do zaspokajania osobistych i rodzinnych potrzeb mieszkaniowych. Nie jest oczywiście wykluczone wykorzystywanie takiego lokalu do celów innych niż mieszkaniowe, jeśli tylko takie jest ustalone przeznaczenie lokalu. Zmiana przeznaczenia danego lokalu wymaga zawsze zgody spółdzielni mieszkaniowej. Wynika to z tego, że właścicielem lokalu cały czas pozostaje spółdzielnia, a korzystanie z lokalu jako posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga członkostwa w spółdzielni.

Tak samo jak i własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma charakter zbywalny, podlega dziedziczeniu i egzekucji. Do zbycia tego prawa konieczne jest dokonanie czynności w formie aktu notarialnego, a umowa obejmuje również wkład budowlany. Warunkiem zbycia jest przyjęcie nabywcy w poczet członków spółdzielni. Posiadaczem takiego prawa może być zarówno osoba fizyczna jak i prawna, przy czym ta ostatnia może, ale nie musi być członkiem spółdzielni. Nabywcy nie przysługuje jednak udział w nieruchomości wspólnej, czyli określona procentowo partycypacja w części gruntu i budynku, co daje bezpośrednie przełożenie na sprawy zarządzania i eksploatacji nieruchomości.

Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu istnieje możliwość założenia księgi wieczystej. Posiadacz prawa figurować tam będzie jedynie jako osoba uprawniona do lokalu, a nie jego właściciel, którym cały czas pozostawać będzie spółdzielnia mieszkaniowa. Poza tym wpis w księdze wieczystej wywoływać będzie wszelkie inne sobie właściwe konsekwencje, z domniemaniem zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym włącznie. Pewien wyjątek od zasad ogólnych stworzyła praktyka orzecznicza. Sąd Najwyższy uchwałą 7-osobowego składu sędziowskiego słusznie zauważył, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę (tj. oczekiwanie prawne, wierzytelność przyszłą) tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia (por. uchwała SN z 24 maja 2013 roku, III CZP 104/12).

Utrata spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może nastąpić w związku z zaległościami w regulowaniu opłat albo z dopuszczeniem się znaczących zniszczeń lub w przypadku innego drastycznego wystąpienia przeciwko przepisom prawa i regulaminowi spółdzielni. Spółdzielnia występuje wtedy do sądu, który może zdecydować o licytacyjnej sprzedaży prawa do lokalu.

 

Paweł Chrząszcz