img src="http://cookie.gazeta.pl/noScriptCookie.servlet?t=[timestamp ]" style="… "/>

Jak korzystnie zawrzeć umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego to taka umowa, dzięki której jedna lub obie strony danego stosunku prawnego  zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy, czyli umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna jest bardzo dobrym instrumentem zabezpieczenia przyszłych kontraktów, gdy różne przeszkody, np. brak wymaganych pozwoleń, utrudniają lub wręcz uniemożliwiają wykonanie  zamierzonej umowy. Tymczasem odpowiednio sporządzona umowa przedwstępna nie tylko zabezpiecza nasze roszczenia, ale również daje stronom uprawnienie żądania w przyszłości zawarcia umowy przyrzeczonej.

Aby umowa przyrzeczona mogła zostać zawarta, podstawowym warunkiem jest określenie w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Jako istotne postanowienia uznać należy te, bez których dana umowa nie może dojść do skutku jak i główne elementy woli stron. Warto pamiętać o odpowiednim określeniu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej czy też wszelkich kwestii na wypadek niewykonania zapisów umowy przedwstępnej. Strony mogą ponadto wprowadzić postanowienia wykraczające poza ustawowe minimum jej treści. Ograniczeniem, ze względu na funkcję umowy przedwstępnej jest jedynie wymóg, aby umowa przyrzeczona mogła zostać zawarta zgodnie z wymogami kodeksu cywilnego.

Sam brak wskazania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje jeszcze nieważności takiej umowy. Jeżeli termin ten nie został oznaczony w umowie przedwstępnej, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Dopiero brak wyznaczenia terminu w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej powoduje, iż nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Kodeks cywilny nie wymaga żadnej formy szczególnej do zawarcia umowy przedwstępnej, może ona  być zawarta w dowolnej formie. Jednak, co ważne, w przypadku gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie przewidzianej dla umowy przyrzeczonej możliwe jest dochodzenie na jej podstawie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Orzeczenie sądu w takim przypadku zastępuje oświadczenie woli strony przeciwnej. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Ostatnią, ale nie mniej ważna kwestią, która powinna zostać omówiona, jest wpłacenie zadatku. Zgodnie z kodeksem cywilnym, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony wpłacającej, lub gdy to jest nie możliwe podlega on zwrotowi.

W przypadku rozwiązania umowy przedwstępnej zgodną wolą stron, lub gdy spełnienie umowy przyrzeczonej stało się niemożliwe z przyczyn niezależnych od stron umowy zadatek zostaje zwrócony. Roszczenia związane z zadatkiem stają się wymagalne z datą rozwiązania umowy przedwstępnej.

 

Maciej Stępień, PrawoDlaKazdego.pl